Nuomos skaičiuoklė
Nuomos pajamingumas
Apskaičiuokite, kiek realiai gali uždirbti nuomojamas butas Lietuvoje, kai įtraukiama ne tik mėnesio nuoma, bet ir GPM, finansavimo būdas, laikas be nuomininko, remontas ir įsigijimo išlaidos.
Paprastas skaičiavimas „metinė nuoma padalinta iš buto kainos“ parodo tik bendrą pajamingumą. Lietuvos nuomotojui svarbiau matyti gryną rezultatą: kiek lieka po mokesčių, finansavimo kaštų, tuščių savaičių, remonto rezervo ir savininko mokamų išlaidų.
Skaičiuoklė
Įveskite realius buto, finansavimo, laikotarpio be nuomininko, išlaidų ir GPM duomenis. Galite skaičiuoti pirkimą su paskola arba kai visas būstas perkamas savo lėšomis.
Kas yra nuomos pajamingumas?
Nuomos pajamingumas yra būdas palyginti, kiek nuomos pajamų sugeneruoja nekilnojamasis turtas, palyginti su jo kaina arba įdėtu kapitalu. Dažniausiai pradedama nuo paprastos formulės: metinė nuoma padalinta iš buto kainos. Pavyzdžiui, jei butas kainuoja 150 000 Eur, o mėnesio nuoma yra 800 Eur, metinė nuoma yra 9 600 Eur, o bendras pajamingumas siekia 6,4 %.
Toks skaičius naudingas greitam palyginimui, tačiau sprendimui dėl pirkimo jo nepakanka. Realus nuomos ROI priklauso nuo to, kiek sumokėsite už įsigijimą, kiek laiko būstas bus be nuomininko, kokią dalį išlaidų dengsite patys, kokį GPM modelį pasirinksite ir ar būstas perkamas su paskola.
Kas įskaičiuojama
Kodėl ROI verta skaičiuoti plačiau
- metinė nuoma ir tikėtinas laikotarpis be nuomininko
- GPM nuo nuomos pajamų arba verslo liudijimo mokestis
- finansavimas su paskola arba pirkimas savo lėšomis
- remonto, draudimo, administravimo ir kitos savininko išlaidos
- įsigijimo mokesčiai, įrengimas ir remontas prieš nuomą
Kaip naudotis skaičiuokle
Pirmiausia įveskite realią planuojamą pirkimo kainą ir nuomos sumą, kurią tikitės gauti rinkoje. Tada pasirinkite finansavimo būdą. Jei perkate su paskola, svarbu įvesti pradinį įnašą, paskolos palūkanas ir terminą, nes šie duomenys tiesiogiai keičia mėnesio pinigų srautą. Jei perkate be paskolos, visa buto kaina laikoma jūsų įdėtu kapitalu.
Tada įveskite laiką be nuomininko procentais. Tai nėra bauda ar mokestis - tai atsarga laikotarpiams, kai būstas dar neišnuomotas, keičiasi nuomininkai arba atliekamas remontas. Kuo konservatyviau įvertinsite šį lauką, tuo mažiau nustebins realus metinis rezultatas.
Pirkimas su paskola ir be paskolos
Perkant su paskola, dalį projekto finansuoja bankas, todėl jūsų pradinis įdėtas kapitalas gali būti mažesnis. Tai gali pagerinti cash-on-cash ROI, tačiau kiekvieną mėnesį reikia mokėti paskolos įmoką. Jei palūkanos padidėja arba nuoma sumažėja, pinigų srautas gali greitai susitraukti.
Perkant be paskolos, skaičiuoklė į įdėtą kapitalą įtraukia visą buto kainą, įsigijimo mokesčius ir remontą. Tokiu atveju mėnesio pinigų srautas dažniausiai atrodo ramesnis, nes nėra paskolos įmokos, tačiau grąža skaičiuojama nuo gerokai didesnės kapitalo sumos.
Kokias išlaidas verta įtraukti?
Dažna klaida - skaičiuoti tik nuomos pajamas ir paskolos įmoką. Nuomos versle svarbios ir mažesnės, bet pasikartojančios išlaidos: draudimas, administravimo mokesčiai, remonto rezervas, brokerio ar valdymo paslaugos, smulkūs daiktai būstui ir laikas tarp nuomininkų. Šios sumos gali atrodyti nedidelės, bet per metus jos pakeičia grynąjį pajamingumą.
Administravimas ir bendrijos mokesčiai
Įtraukite tas mėnesines išlaidas, kurias realiai mokate jūs, o ne nuomininkas. Tai gali būti administravimas, bendrijos įmokos ar dalis paslaugų, kurios lieka savininko atsakomybe.
Remonto rezervas
Net jei šį mėnesį nieko netaisote, ilgainiui atsiranda smulkių remontų, technikos keitimo ar atnaujinimo darbų. Metinis rezervas padeda nepagražinti ROI.
Laikas be nuomininko
Nuoma retai būna užimta 100 % laiko. Tarp nuomininkų gali būti kelios savaitės be pajamų, todėl procentinis rezervas leidžia realistiškiau įvertinti metinę nuomą.
Įsigijimas ir paruošimas
Notaro, registravimo, brokerio, įrengimo ar remonto išlaidos nėra kasmėnesinės, bet jos padidina kapitalą, kurį turite atgauti per nuomos grąžą.
Kaip Lietuvoje skaičiuojami nuomos mokesčiai
Gyvenamosios paskirties patalpų nuomos pajamos Lietuvoje gali būti apmokestinamos keliais būdais. Dažnu atveju gyventojas deklaruoja nuomos pajamas ir moka GPM nuo gautų pajamų. Pagal VMI 2026 m. informaciją, nuomos pajamoms gali būti taikomi 15 %, 20 %, 25 % ar 32 % tarifai, priklausomai nuo bendros metinės apmokestinamųjų pajamų sumos. Skaičiuoklėje ši logika taikoma pagal 2026 m. VDU ribas.
Kita galimybė - gyvenamosios paskirties patalpų nuomos verslo liudijimas, kai mokamas savivaldybės nustatytas fiksuotas mokestis. Šis kelias tinka ne visiems atvejams, todėl skaičiuoklėje jį palikome kaip atskirą režimą su rankiniu metinio mokesčio lauku.
Kaip interpretuoti rezultatą
Jei bendras pajamingumas atrodo geras, bet grynasis pajamingumas žemas, dažniausiai problema yra išlaidose, mokesčiuose, per didelėje pirkimo kainoje arba nepakankamai realistiškoje nuomos prielaidoje. Jei cash-on-cash ROI neigiamas, reiškia, kad po paskolos įmokų ir išlaidų pinigų srautas yra neigiamas, net jei pats turtas teoriškai generuoja nuomos pajamas.
Skaičiuoklė nevertina būsto kainos augimo ar kritimo. Tai sąmoningas pasirinkimas: nuomos pajamingumo puslapyje pirmiausia verta matyti, ar objektas gali išsilaikyti iš nuomos pajamų šiandien, o ne tik iš prielaidos, kad ateityje jį pavyks parduoti brangiau.
Bendras pajamingumas
Metinė nuoma padalinta iš buto kainos. Tai greitas rinkos palyginimo rodiklis, bet jis dar neparodo pinigų srauto.
Grynasis pajamingumas
Nuoma po laiko be nuomininko, GPM ir savininko išlaidų, lyginama su visa projekto kaina.
Cash-on-cash ROI
Metinis pinigų srautas lyginamas su jūsų įdėtu kapitalu. Perkant be paskolos į kapitalą įtraukiama visa buto kaina, įsigijimas ir remontas.
Dažniausi klausimai apie nuomos ROI
Koks nuomos pajamingumas laikomas geru?
Vieno gero skaičiaus nėra. Vilniuje, Kaune ar Klaipėdoje mažesnis, bet stabilesnis pajamingumas gali būti priimtinas, jei būstas likvidus ir lengvai išnuomojamas. Mažesniuose miestuose didesnis procentas nebūtinai reiškia geresnį sandorį, jei didesnė rizika dėl nuomininkų paieškos ar kainos kritimo.
Kodėl skiriasi bendras ir grynasis pajamingumas?
Bendras pajamingumas naudoja tik nuomos pajamas ir buto kainą. Grynasis pajamingumas atima mokesčius, savininko išlaidas ir laiką be nuomininko, todėl jis geriau parodo, kiek realiai lieka iš nuomos.
Ar perkant be paskolos ROI visada mažesnis?
Dažnai cash-on-cash procentas perkant be paskolos atrodo mažesnis, nes įdėtas kapitalas yra visa buto kaina. Tačiau pinigų srautas stabilesnis, nes nėra mėnesio paskolos įmokos ir palūkanų rizikos.
HomeQora
Skaičiai yra tik viena nuomos valdymo dalis.
HomeQora padeda nuomotojams tvarkingiau susidėti dokumentus, mokėjimų datas, nuomininko klausimus ir kitus veiksmus prieš perduodant būstą.